پشت صحنه بورس مسکن

 مسکن

یک ایده حاشیه ساز درباره تغییر میز معاملات مسکن و انتقال آن از بنگاه های املاک به بازار سرمایه که ماه گذشته تحت عنوان راه اندازی بورس مسکن سر زبان ها افتاد ٬ به یک قانون مصوب مجلس و یک بسته سیاستی مصوب دولت برمی گردد

تحقیقاتی که روز گذشته به واسطه سنگین شدن جو منفی این تعبیر غلط در بازار مسکن ٬ از طریق کسب اطلاع از مقامات بورس انجام شد ٬ مشخص شد شرکت بورس کالا به عنوان تنها نهادی که در بازار سرمایه ٬ مجوز پذیرش اموال غیرمنقول را اخذ کرده
است ٬ هم اکنون تحت ضوابط و شرایط مشخص ٬ آمادگی دارد برای املاک خاص و مالکان خاص ٬ عملیات فروش ملک را انجام دهد.
هشتم تیرماه امسال ٬ یک عضو ناظر شورای عالی بورس از برنامه ریزی برای هدایت معاملات مسکن به بورس با هدف شفاف سازی قیمت فروش آپارتمان ها خبر داد و از جمله مزایای این جابه جایی در محل تنظیم قراردادهای خرید و فروش ملک را پایان دادن به دخالت دلالان در اعمال نفوذ یک طرفه در قیمت گذاری به نفع یا ضرر یکی از طرفین معامله ٬ عنوان کرد.

نهم تیرماه در گزارشی مفصل ٬ ضمن تحقیق درباره پشت صحنه این ایده ٬ به نقل ازاعضای موثر و با تجربه شورای عالی بورس همچون حسین عبده تبریزی ٬ گزارش شد ایده بورس مسکن یک طرح ناممکن است که به یک دلیل فنی ٬ قابلیت اجراشدن ندارد. طبق مقررات بازار سرمایه ٬ شرط کلیدی عرضه یک کالا در بورس همگن بودن آن کالا است در حالی که در بازار مسکن هیچ دو واحد مسکونی را نمی توان شناسایی کرد که از هر نظر شبیه هم باشند ٬ به طوری که در بهترین حالت ٬ دوواحدمسکونی در یک ساختمان که دارای متراژ و متریال کاملا یکسان هستند ٬ حداقل از بابت موقعیت جغرافیایی – شرقی غربی یا شمالی ٬ جنوبی دارایتفاوت هستند و به این ترتیب ناهمگن بودن واحدهای مسکونی به عنوان ویژگی بارز ملک مانع فنی معاملات املاک در بورس محسوب می شود.

هر چند در برخی گزارش های اخیر ایده بورس مسکن ٬ غیرعملیاتی توصیف شد و در عین حال ٬ به صراحت تاکید شد که منظور ازاین ایده تغییر شکل فروش املاک نهاد هایی خاص بوده است اما طی هفته های اخیر که دو سمت عرضه و تقاضا ٬ بعد از رکود دو ساله معاملات مسکن ٬ قصد بازگشت به بازار را داشتند ٬ حواشی و برداشت های مختلف از پیامدهای ایده بورس مسکن ٬ درشروع رونق معاملات ٬ اثر منفی گذاشت و در عمل باعث اختلال در بازار مسکن شد.

نتایج تحقیقات وبررسی ها از ترجمه رسمی ایده بورس مسکن نشان می دهد: دولت و مجموعه متولیان بازار سرمایه ٬ هیچ قصد یا عزمی برای راه اندازی بورس مسکن نداردآنچه به غلط طی دست کم یک ماه اخیر تحت این عنوان منتشر شده مجوزی است که شرکت بورس کالا برای پذیرش اموال غیرمنقول ٬ تدوین و صادر کرده است.

بر این اساس ٬ از هم اکنون امکان معامله املاک خاص متعلق به مالکان خاص ٬ در بورس کالا فراهم شده است اما این مجوز هرگزبه معنای حذف واسطه های بازار یا تغییر روال جاری معاملات مسکن نیست گزارش ها حاکی است: بورس کالا در راستای بسته سیاست های اقتصادی دولت برای خروج غیر تورمی از رکود وهمچنین طبق قانون رفع موانع تولید که هر دو در سال ۹۳ ابلاغ شدند ٬ مجاز شده است برای فروش املاک و مستغلات بانک ها و موسسات دولتی ٬ زمینه و ضوابط لازم را فراهم کند.در سیاست های قید شده در بسته رکودزدایی دولت ٬ به صراحت آمده است: برای فروش املاک و مستغلات بانک ها و موسساتدولتی باید از ظرفیت بورس کالای ایران استفاده شود.

در ماده ۱۹ قانون رفع موانع تولید نیز تاکید شده است: برای وصول مطالبات سررسید گذشته بانک ها ٬ باید از ساز و کار بورس کالادر فروش وثایق ملکی و تبدیل آنها به منابع معادل تسهیلات پرداختی ٬ استفاده شود.به این ترتیب کلیه بانک ها ٬ شرکت های ساختمانی و سرمایه گذاری وابسته به بانک ها ٬ نهادهای عمومی و شبه دولتی وهمچنین دستگاه های دولتی برای فروش املاک مازاد و غیرمازاد خود ٬ می توانند به جای استفاده از روش مزایده ٬ از طریق بورسکالا اقدام کنند.برای فروش ملک در بورس کالا ٬ یک شرط خاص تعیین شده است به این معنی که ارزش ریالی اموال غیرمنقول – ملک قابلپذیرش در بورس کالا باید حداقل ۱۰ میلیارد تومان باشد.

متولیان بازار سرمایه از جمله معاون سازمان بورس روز گذشته تاکید کردند: بازار سرمایه برنامه ای برای پذیرش واحدهای مسکونی و خُرده فروشی ملک در بورس ندارد و صرفا املاکی که تاکنون از سوی نهادها به صورت مزایده در بازار عرضه می شدند ٬
به دلیل اشکالات روش مزایده ٬ می توانند در بورس کالا معامله شوند. عمده فروشی املاک متعلق به نهادها از تابلوی بورس کالا ٬برخی ایرادات مزایده همچون زمانبر بودن و عدم شفافیت فروش و کاغذبازی های گسترده را ندارد.

بر مبنای مجوز بورس کالا ٬ معاملات مسکن معمولی در بازار ملک کماکان در بنگاه ها قابل انجام است و وجه مشترکی بینفعالیت مشاوران املاک و عرضه املاک خاص در بورس کالا وجود ندارد ٬ چراکه این املاک در حال حاضر نیز به صورت مستقیم
توسط نهادها و بدون استفاده از ظرفیت واسطه ها و دلالان ملک ٬ به مزایده گذاشته می شود.

یک کارشناس ارشد بازار سرمایه روز گذشته به دنیای اقتصاد اعلام کرد: خرده فروشی ملک از طریق بورس که از آن به عنوان بورس مسکن یاد می شود ٬ در دنیا سابقه ندارد و تجربه ای در این زمینه در هیچ کشوری ثبت نشده است. این کارشناس در عین حال تصریح کرد: ایجاد محل تولید اطلاعات و شفافیت معاملاتی با ساز و کار حقوقی مشخص برای بازار
معاملات مسکن ٬ از واجبات است به این صورت که اطلاعات مربوط به آخرین حجم آپارتمان های در نوبت فروش و واحدهای فروشرفته ٬ برای عموم منتشر شود و کارگزاری خریدار و فروشنده ٬ جدا از هم باشند اما اینکه معاملات مسکن به مفهوم معاملات سهام ٬ در بورس صورت بگیرد ٬ فعلا غیرممکن است

0 پاسخ

پاسخ دهید

میخواهید به بحث بپیوندید؟
مشارکت رایگان.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *